Конец эры крохотных квартир: какое жилье будут покупать после пандемии
Коронавирус изменил представления о том, какой должна быть удобная квартира. Какое жилье теперь может быть востребовано?
Отсутствие доступа к любой инфраструктуре из-за связанных с вирусом ограничений заставило людей сконцентрироваться на пространстве их собственного дома. И оно оказалось не таким привлекательным без дополнения в виде общественных пространств.
Согласно оценке ЦИАН, за 10 лет средняя площадь строящегося жилья в Москве сократилась более чем на 20%, появилось предложение квартир-студий в диапазоне 16-25 кв. м. Такое пространство тоже может быть качественно организовано в бытовом плане — мы видим успешные примеры хоть и вынужденного, но продуманного подхода к планированию небольших квартир в странах Азии. Однако в рамках небольшой квартиры оказалось невозможно создать дополнительные зоны достаточной площади — для хранения, занятий спортом или работы.
В то же время не только прогнозы, но и объективные страхи даже после снятия ограничений заставят значительную часть городских жителей пересмотреть свои взгляды на комфорт: согласно данным опроса Центра стратегических разработок, 68% компаний оставят в удаленном режиме часть сотрудников или даже целый штат, а значит, таким специалистам понадобятся пространства для работы и отдыха в пределах их домов.
В первую очередь в планировки квартир вернется формат домашних кабинетов и собственной приватной инфраструктуры только для жителей. Стоит отметить, что в США подавляющее большинство новых домов уже предоставляют такие возможности. Ярче всего этот принцип воплощается в формате небоскребов: выстроенные по принципу «города в городе», они включают в себя частные общественные пространства на всех уровнях — от лобби и паркинга до террас на высоте. В качестве иллюстрации можно вспомнить практически любой из современных небоскребов в Нью-Йорке. К примеру, в небоскребе 56 Leonard Street в Нью-Йорке авторства бюро Herzog & de Meuron библиотека располагается прямо в лобби, есть отдельный кинотеатр для жителей, тренажерный зал, смотровая площадка и многое другое.
Что касается безопасности внутренней инфраструктуры, то все эти объекты можно сделать доступными даже во время пандемии с помощью контролирующей управляющей компании и правильного зонирования — расстановки мебели на безопасном расстоянии, использования отдельных кабин для отдыха и гибких перегородок в интерьерах. Пандемия может вернуть в дома идею некоммерческой частной инфраструктуры от девелопера, бренда или управляющей компании. Изолированные пространства также могут появиться на внутренних территориях: на стилобате комплекса — воркаут с безопасным расстоянием снарядов, индивидуальные детские уголки, на террасе или веранде — отдельные зоны для отдыха на 1-2 человек и зеленые зоны.
Что делать с инфекционными больницами после окончания эпидемии В массовом жилье предоставить жителям приватную инфраструктуру для базовых потребностей — работы, отдыха и спорта — сложнее. Необходимо будет сконцентрироваться на проработке рабочих зон в жилых домах, а внутри квартир — на создании ниш для обустройства рабочего места. «Лишние» метры перестают быть лишними: совмещенные с гостиной и кухней входные зоны в небольших квартирах не позволяют добиться необходимой изоляции при возвращении жильца домой. В отделенные от гостиной и спален прихожие вернутся квадратные метры для организации систем хранения, а на паркингах большей популярностью станут пользоваться келлеры для крупногабаритных вещей.
Балконы, ставшие символами карантина, приобретают новые функции — уединенных мест для отдыха, а не склада вещей. На уровне общих зон в новом массовом жилье могут вернуться тамбур-шлюзы на лестничных площадках: огороженные места по примеру «красной» зоны, для хранения не только спортивного инвентаря, но и верхней одежды.
Парки и зоны отдыха
Приоритет при выборе новостройки будет отдаваться объектам с собственной отдельной территорией. Люди начнут осторожно использовать парковую городскую инфраструктуру, наличие собственной территории для прогулок станет существенным преимуществом. В Москве сегодня фиксируется рекордный за последние годы спрос на загородную недвижимость, а в городских условиях именно зеленые дворы и скверы заменяют собственный участок. На стилобате и во внутреннем дворе будут появляться не только газоны и площадки для выгула домашних животных, но и ландшафтные проекты — арт-объекты, архитектурные навесы в виде пергол, зоны отдыха как объекты креативного дизайна. Такие решения не слишком удорожают проект для девелопера, но при этом создают дополнительное преимущество. Собственные палисадники также могут повысить ценность квартир на первых этажах, особенно в сегменте малоэтажного жилья.
В старом фонде обновления тоже возможны: например, в Германии и Швеции при реконструкции и ремонте домов дворы «поднимают» на уровень стилобата, а на первых этажах создают сопутствующую коммерческую инфраструктуру — кафе и магазины. Все это обеспечивает в том числе минимизацию контактов жителей дома с внешним миром. На территории жилого комплекса логично создать собственный сад для жителей, за которым они будут ухаживать самостоятельно в рамках сообщества. Работая над исследованием «Завтра наступит сегодня», мы проанализировали европейский и российский опыт проектирования жилых зданий и отметили в том числе потребность жителей в обособленной среде их жилого комплекса. Разнообразить ее можно также с помощью эксплуатируемой озелененной кровли — если раньше среднестатистическому горожанину было достаточно жизни в доме со стандартной инфраструктурой, ближайшего районного ТЦ и доступности шеринговых сервисов, то сейчас запросы меняются.
Экология архитектуры
Может ли сложная экономическая ситуация повлиять на то, что все мы после пандемии вновь останемся в условиях зданий, которые оказались недостаточно комфортными? Безусловно, любые изменения в экономике влияют на спрос и предложение, могут приводить к значительному сокращению проектов в реализации. Но конкуренция за потребителя в таких условиях только растет, а это значит, что необходимо адаптироваться уже к новым потребностям городских жителей.
Не все эти тренды принципиально новы для рынка недвижимости — идея дома как отдельного сообщества, наличия пространств для жителей внутри развивается начиная с 50-х годов прошлого века, однако именно сейчас получит новый импульс. В обществе ярко проявился запрос на осознанность, которая может проявляться в том числе в архитектуре: можно обойтись без дорогостоящей отделки лифтовых холлов, но не отказываться от помещений для хранения велосипедов и колясок.
